基建暴涨!地产暴涨!冷静 注意这些风险! ——凤凰网房产北京

作者:www.gyigou.com 时间:2018/9/26 4:01:54

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歼-20首次出海台媒猜测:绕岛巡航的延续5月9日,解放军发布消息,大陆自主研制的新一代隐身战斗机歼-20,近日首次开展海上方向实战化军事训练,进一步提升空军综合作战能力。

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压抑的情绪终于释放,整个市场都开始活跃,所有投资者都在期待新一轮反弹。先是大基建爆发,昨天成分股全线上涨,基建指数大涨逾5%;然后房地产板块接力,整个板块上涨逾3%,深振业A、世荣兆业涨停,万科、金地、招商蛇口上涨5%-8%不等。目前,没有人敢说这是新一轮牛市的开端,更多投资者把它当做一波反弹。既然是反弹,就要看到风险点,搞清楚行业状况,做到心里有数,免得站岗。1基建和房地产板块为何爆发?市场低迷到一定程度自然会反弹,但为啥是基建和房地产领头呢?政策驱动。9月18日,发改委再次表态,要稳投资。意思是,现在新开工项目还不够,尤其是交通投资这一块,接下来让“十三五规划”的一批项目先上马,中西部地区优先,同时再努一把力,看看能不能再搞几个交通领域内的大项目。大搞基建的预期,极大的刺激了投资者,做多情绪释放,整个板块全线飙升。9月19日早上,官媒旗下的证券日报又发文章表示,目前有关部门正在紧锣密鼓地制定住房贷款利息或者住房租金等6项个税专项附加扣除的细则。意思是,付过房贷和房租后,你以后交个税的时候就可以把这部分抵扣,个税就可以少交了。以前讨论个税的时候,这项个抵扣政策也被讨论过,但是大家都没当回事儿,现在突然说要出细则了,这就意味着要来真的了,买房子的人可能真的要少交个税了。这个政策整体利好楼市,再加上前一天大搞基建的预期,9月19日房地产板块大爆发。以前大搞基建的时候,中国城市化水平还比较低,虽然当时的政策也说钱不能进入楼市,但是基建和楼市本身就难以分清楚,土地综合开发才能完成良性发展循环,即基建完成后周边楼市升值,周边楼市升值后又反哺基建投资。因此,过去庞大的影子银行体系愣是把一大笔钱渗透到了楼市,导致大搞基建政策出台后央企在全国各地拿“地王”。所以,基建先行,地产紧跟的市场板块轮动,也符合经济逻辑。重要的事情说三遍,现在情况跟以前真的不一样了,不一样了,不一样了!2房企名字都改了未来就别太乐观了别看现在一手房数据很漂亮,8月份只有厦门一个城市下跌了,表面上还是“欣欣向荣”,实际上一手房数据早就不准了,严重失真,市场热的时候它冷,市场冷的时候它热。跟以前动不动全款买房截然不同的是,最近深圳竟然出现了一成分期首付的现象。只要你诚心买,钱不够没关系,首付可以分期付款,并且房价还能给你打个折扣。长期高位缩量横盘,最后必定下跌。每经记者实地调查发现,广州南沙、番禺等区域多盘推出特价单位,以折扣之名行降价之实,有楼盘降价幅度近20%。如果这还不算的话,近期全国各地土地流拍节奏加快就很能说明问题了。据东吴证券统计,截至2018年8月底,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的倍。楼市现状不乐观,未来也一样,最重要的就是“房住不炒”,控制不住会一直调控,别想着放松了。据中原地产统计,8月份全国各地楼市调控次数合计超过50次,部门城市再次被约谈,年内楼市调控次数总计超过310次,刷新历史记录。也别想着资金违规流向楼市了。从2016年开始,我们的监管机构就开始清理信托贷款、委托贷款、同业存单、同业业务,影子银行已经被清理的差不多了,违规资金很难再进入楼市。这也是房企债务和融资问题备受关注的重要原因。现在保利地产都改名为保利发展控股集团,万科改名为深圳万科发展有限公司,龙湖地产改名为龙湖集团控股有限公司,万达改名为大连万达商业管理集团,时代地产改名为时代中国控股……房企名字都在去地产化,中国房地产的未来可想而知。3巧妇难为无米之炊没钱搞啥基建?7月16日,发改委就已经表示,下半年将以补短板为重点,适度扩大有效投资。政策出归出,执行的如何呢?没用,数据还是下降的厉害。数据显示,1-8月基建投资累计同比持续下降,增速已经降低至个位数至%。什么概念呢?去年同期增速还高达%,去年去年增长%!基建投资已经严重拖累整个社会的固定资产投资了。客观来说,在贸易摩擦、消费疲软、房地产调控的大背景下,似乎只有基建投资可以搞,因为中西部地区、农村地区的基础设施还很不完善,乡村振兴、水利建设、交通等方面空间还非常大。大家对这事儿有意见,主要是有些地方基建已经饱和,扒了再建完全就是浪费资源,还有就是要兼顾公平和效率,别挤压了民企生存空间。最重要的问题是,搞基建已经导致地方政府债务规模庞大,现在再搞基建,钱从哪里来?一般来说,基建资金主要来自国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金等五个方面。自筹资金一直是占大头,并且增长很快,从2006年的48%增长至2016年的60%,大家常说的城投债、专项债、铁道债、非标融资等,都归为这一块。每次经济下滑都搞基建,现在问题已经不小了。据海通证券估计,过去几年地方政府每年新增的隐性负债高达7-8万亿,目前地方政府的隐性债务在30万亿左右,再考虑30万亿政府显性债务,政府的总债务已经达到60万亿,接近GDP的70%。地方政府没有多少举债的空间了!雪上加霜的是,从兵团六师短融技术性违约开始,市场对城投债打破刚兑的预期愈加强烈,继续发行这些债的前景也不乐观。没错,大搞基建确实是一致预期,这也是一个大题材,政策面上大概率也会一直支持。但是回归基本面,投资者也要看到,在地方政府严控债务风险、金融去杠杆、非标持续收紧、打破刚兑等大背景下,今年基建到位资金可能要比去年还要减少1万亿。巧妇难为无米之炊,没钱搞啥基建?所以,炒大基建的投资者,也别乐观过头了,也要注意风险,要密切关注基建资金来源端的消息,这才是关键。

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